Gemiddeld kunt u bij banken 4,5 x uw jaarinkomen + vakantiegeld lenen voor uw hypotheek. Hier zijn eventuele bestaande kredieten niet in meegenomen. Wilt u weten hoeveel u in uw situatie kan lenen? en wat uw maximale hypotheek is bij alle verschillende banken? Laat het diverse hypotheek aanbieders berekenen.
Via diverse hypotheek aanbieders kunt u gratis en vrijblijvend een hypotheek offerte aanvragen. diverse hypotheek aanbieders nemen contact met u op wanneer u dat wilt. diverse hypotheek aanbieders berekenen voor u wat uw maximale hypotheek is bij verschillende banken. Dit zijn banken als ING Bank, SNS bank, Fortis, Nationale Nederlanden, Obvion, BLG, Argenta enzovoort. De betere banken dus. diverse hypotheek aanbieders kijken voor uw wat u maximaal kan lenen, waar u op dit moment de laagste hypotheek rente betaald, waar de laagste kosten worden ingehouden en welke hypotheek het beste bij uw specifieke situatie past.
Een aantal zaken zijn van belang om uw maximale hypotheek te kunnen berekenen. Dit zijn bij voorbeeld leningen die u reeds heeft lopen, vraagt u de hypotheek met uw partner aan of alleen, wilt u de aankoop van inboedel meefinancieren, wilt u misschien gaan verbouwen, betaald u alimentatie, vraagt u de hypotheek aan met NHG (nationale hypotheek garantie). Ook zaken met betrekking tot inkomen zijn belangrijk. Zaken als: een eventuele bonus die u van de werkgever ontvangt, 13e maand, variabel inkomen, flexibel inkomen etc
Vast inkomen wordt doorgaans in zijn geheel meegenomen als toetsinkomen. (toetsinkomen is het totale inkomen wat wordt meegenomen in de berekening maximale hypotheek). Vast inkomen is inkomen dat bestaat uit gegarandeerde salariscomponenten, waarvan de frequentie van betaling én de hoogte vast staan.
1) Inkomen welke wordt genoten uit een dienstverband voor onbepaalde tijd waarvan de proeftijd is verstreken.
2) Inkomen dat door een zelfstandige of DGA wordt aangetoond door middel van jaarrapporten en belastingaangiften over de laatste drie jaar. Sommige banken accepteren jaarcijfers en IB aangiften over twee jaren. Bij een aanvraag onder NHG is een zakelijk inkomen berekend over drie jaren verplicht. Het toetsinkomen van zelfstandigen wordt normaliter door de bank waar u de hypotheekaanvraag indient vastgesteld.
3) Inkomen welke wordt genoten uit een tijdelijk dienstverband met intentieverklaring. Vaak eist de bank wel dat de proeftijd reeds verstreken is.
4) Inkomen uit (ouderdoms)pensioen en/of AOW.
5) Huurinkomsten kunnen vaak worden meegenomen wanneer het pand dat gefinancierd gaat worden er niet bij betrokken is. (anders ziet de bank dit als een beleggingsobject en betreft het geen particuliere financiering valt deze normaliter onder zakelijk financieringen. De bank kan voorwaarden aan huurinkomsten. Vaak nemen ze niet het totaal ontvangen huurbedrag mee maar een deel hiervan. Bijvoorbeeld 80%. Ook mag vaak het huurinkomen niet een te groot deel van het totale inkomen omvatten. Meerendeel van het inkomen dient uit arbeid te komen.
Soms accepteert een bank wel dat een onderpand van een particuliere financiering (voor een deel) wordt verhuurd. Banken gaan daar verschillend mee om. Als u bijvoorbeeld 50% van de waarde van de woning heeft gefinancierd, is het risico voor de bank beperkt en zullen zij sneller met verhuur instemmen. Eventueel inkomen kan in zo'n situatie eventueel worden meegenomen. Een bank is er doorgaans niet blij mee wanneer het onderpand (door bank gefinancierde woning) wordt verhuurd en dienen hier uitdrukkelijk mee in te stemmen. Een woning in verhuurde staat is doorgaans minder waard in vergelijking met een woning in een niet- verhuurde staat.
6) Inkomen welke wordt uitgekeerd inzake WAO. Als de hypotheekaanvrager is geboren voor 01 juli 1954 of indien een verklaring van de beslissende instantie wordt overgelegd waaruit blijkt dat herkeuring onwaarschijnlijk is, kan de WAO uitkering vaak volledig als toetsinkomen worden meegenomen. Wanneer er in de toekomst wel een herkeuring zal plaatsvinden, nemen banken doorgaans een deel van de WAO-uitkering mee als toetsinkomen.
7) Bij een uitkering uit Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten (IVA) en er geen kans op herstel is wordt doorgaans het volledige inkomen hieruit meegenomen als toetsinkomen.
8) Bij een uitkering uit Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten (IVA) en er een kans is op herstel wordt een deel hiervan meegenomen als toetsinkomen. Bijvoorbeeld 60%.
Inkomensbestanddelen als vakantiegeld, onregelmatigheidstoeslag of een dertiende maand worden doorgaans ook als vast inkomen gezien en worden volledig als inkomen meegenomen.
Flexinkomen is inkomen als bijvoorbeeld inkomen welke wordt ontvangen uit werk via een uitzendbureau. De duur en hoogte van het inkomen staat niet vast. Als toetsinkomen wordt vaak een gemiddelde hierover genomen over drie jaren doorgaans met een maximum van het laatste jaar.
Voorbeelden flexinkomen: Inkomen dat wordt genoten uit een tijdelijk dienstverband, Inkomen dat wordt genoten uit een uitzendovereenkomst en seizoenswerk. Ook bij zelfstandigen / ondernemers welke een onderneming voeren zonder rechtspersoonlijkheid als een éénmanszaak, VOF of maatschap wordt het inkomen beschouwd als flexinkomen.
Inkomen uit bijvoorbeeld provisie en overwerk gelden als vaak als toetsinkomen indien het wordt aangetoond over een lagere periode. Vaak 12 maanden. Provisie en overwerk worden vaak tot een maximaal percentage van het vaste inkomen meegenomen. Bijvoorbeeld 40%.
Bij het berekenen van het inkomen van een directeur-grootaandeelhouder van een BV kan vaak boven op het uitgekeerde salaris de gemiddelde overwinst over de laatste drie kalenderjaren worden meegerekend. Normaliter geldt er een maximum van het salaris + de overwinst uit het laatste kalenderjaar. De aard van een onderneming kan aanleiding geven om een financiering te weigeren.
Vermogen kan dienen als inkomstenbron indien de klant er vrij over beschikt en mag natuurlijk niet worden geleend. Een percentage van de aanvangswaarde van het vermogen wordt opgeteld bij het overige inkomen. Dit percentage wordt voorgeschreven door het Contactorgaan Hypothecaire Financiers. Wanneer er (loon)beslag op het vermogen ligt of de bestedingsvrijheid hiervan wordt beperkt, zal dit inkomen dorgaans niet als toetsinkomen gezien worden.
Indien de aanvrager 55 - 56 jaar of ouder is, wordt doorgaans het inkomen op de pensioendatum (65e) als toetsinkomen genomen. Ook als er om andere redenen rekening gehouden moet worden met inkomensvermindering, bijvoorbeeld omdat iemand minder gaat werken geldt het lagere inkomen als toetsinkomen.
Buitenlands inkomen
Indien een aanvrager in het buitenland belastingplichtig is, geldt doorgaans alleen vast inkomen als toetsinkomen. Dit kan per bank verschillen.
Werkloosheidsuitkeringen, ontvangen partneralimentatie worden vaak niet als inkomen meegenomen. Ook bijvoorbeeld salaris ontvangen uit kasstortingen worden niet altijd als inkomen gezien welke bepalend is voor de maximale hypotheek.
Kredieten en BKR
Aanvragers worden doorgaans getoetst door de bank.
Bij BKR is bekend welke krediet of gsm-abonnement u op dit moment hebt lopen en welk u de afgelopen vijf jaar hebt gehad. Als u een krediet of gsm-abonnement afsluit, dan is de organisatie met wie u de overeenkomst bent overeengekomen (de deelnemer) verplicht deze bij BKR te melden. Zij leveren hiertoe uw persoonsgegevens en overeenkomstgegevens aan ons aan.
Van uw persoonsgegevens is bij het BKR bekend uw:
Bron www.bkr.nl 2008
De Lasten die voortkomen uit (consumptieve) kredieten als bijvoorbeeld doorlopende kredieten, persoonlijke leningen en credit cards worden altijd in mindering gebracht op de maximale financieringslast. Deze kredieten beperken dus uw maximale hypotheek. Als de maximale hypotheek die wordt berekend na aftrek van de lasten van de kredieten niet voldoende is voor de toetslast van de gevraagde hypotheek, moeten de kredieten worden afgelost.
Banken kunnen twee momenten aflossing eisen:
Als de hypotheek niet voldoende ruimte biedt om de kredieten af te lossen, dienen deze te worden afgelost uit eigen middelen. Dit betekend dat u zoor de hypotheekaanvraag uiteindelijk geaccepteerd wordt, u zelf met eigen (spaar)geld de leningen dient af te lossen. De klant dient vaak een aflossingsbewijs te overleggen.
Aflossing van de kredieten is meegefinancierd in de nieuwe hypotheek. Op de passeerdatum dient het krediet uit de hypotheek te worden afgelost. U kunt met een nieuwe hypotheek niet onbeperkt "bijlenen"om bestaande kredieten af te lossen. Vaak wordt er tot maximaal 125% van de executiewaarde gefinancierd en niet m eer, bij NHG mag je het vaak niet eens meefinancieren en het moet qua inkomen natuurlijk allemaal wel kunnen. Kredieten die in box 3 vallen en welke afgelost worden door de nieuwe hypotheek worden ook in de maximale hypotheek- berekening getoetst als box 3 deel en beperken hiermee de hoogte van de gewenste hypotheek.
De maandlast van een doorlopend krediet wordt door een bank vaak vastgesteld op 2% van het limiet. De maandlast van een persoonlijke lening wordt bepaald door het geregistreerde bedrag, gedeeld door de looptijd. Leningen door werkgever aan werknemer worden natuurlijk ook als als lasten meegenomen.
Banken accepteren doorgaans geen achterstandscoderingen die geregistreerd staan bij het BKR in Tiel. Voor sommige banken is één A codering die hersteld of afgelost is, geen belemmering. Vaak wordt er wel een verklaring van de klant gevraagd over het ontstaan van deze achterstand en dienen zij deze plausibel te vinden. BKR coderingen als A1, A2, A3 of A4 worden doorgaans niet geaccepteerd. Banken kunnen hier echter van afwijken.
Vaak heeft een bank meerder normen om te berekenen wat uw maximale hypotheek is. Als eerste is er de NHG norm. Deze is voor alle banken gelijk. Daarnaast heeft de bank zijn "eigen" norm. We zien vaak dat deze norm ongeveer 10% boven de norm van NHG ligt. Onder de eigen banknorm kan u dus meer lenen. De rente is doorgaans wel hoger. Als derde mogelijkheid kunt u bij een bank vaak een nog hogere hypotheek krijgen wanneer u voldoet aan bepaalde eisen van de bank. U dient bijvoorbeeld een grote 1e inleg te doen, maximaal 75% van de waarde van de woning te financieren etc. Men noemt dit vaak maatwerk.
Indien de geoffreerde hypotheekrente 10 jaar of langer vast staat, wordt de offerterente als toetsrente gebruikt. In andere gevallen wordt getoetst op basis van de door het CHF voorgeschreven toetsrente.
Bij meerdere leningdelen wordt een gemiddelde toetsrente berekend op basis van leningbedrag en de toetsrente van elk leningdeel.
Indien het gevraagde hypotheekbedrag hoger is dan het maximale hypotheekbedrag op basis van het inkomen op pensioendatum dient het inkomen vaak voldoende te zijn om het verschil tussen het gevraagde hypotheekbedrag en het op de pensioendatum toegestane hypotheekbedrag, in de periode vóór ingang van het pensioen af te lossen.
Vul via de link op deze website uw gegevens in en vraag de beste hypotheek aan. Wij berekenen voor u uw maximale hypotheek, vergelijken rentes voor u en zoeken de laagste rente uit. Snel, gemakkelijk, en simpel een hypotheek afsluiten. Geheel vrijblijvend en zonder verplichtingen.
Alle banken hanteren andere voorwaarden. Hierboven geven wij u slechts een indicatie over hoe banken in het algemeen omgaan met inkomen benodigd voor uw hypotheek. Uit bovenstaande kunnen geen rechten ontleend worden.